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房地产企业土地增值税的税收筹划==5151doc

房地产企业土地增值税的税收筹划
作者:未知 文章来源:网络 点击数: 更新时间:2010-1-7

        土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税自实施以来,一直被业界认为是对房地产收益影响昀大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定:从2007年2月1日起,房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。因此,对房地产企业来说,合理进行土地增值税的税收筹划,减轻纳税负担,相应增加企业的盈利显得尤为重要。
        一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
        计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率,即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。
        税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分:取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目,主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和,加计扣除20%。
        房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外,房地产开发的销售和管理费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,但事后转移是行不通的,是一种偷税行为,这需要事前筹划,进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中,可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向,即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如,总部某领导兼某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下,可以增大增值税允许扣除项目金额。
        二、分散收入法
        在确定土地增值税税额时,很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少,从而减少纳税人转让的增值额,显然是可以节省税款的。
        在房地产行业中,分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时,房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同;当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后,房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同,这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多,这样就使得纳税人的应纳税额有所减少,达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时,就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。
        三、利用税收优惠政策进行税收筹划
        根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。


        四、利用土地增值税的征税范围进行筹划
        准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税;二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税;三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准,税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定,房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
        税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定,房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定昀终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。
        税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用此项政策进行税收筹划。假如某房地产开发公司拥有一块土地,拟与A公司合作建造写字楼,资金由A公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,不用缴纳土地增值税,从而降低了房地产成本,增强了市场竞争力。将来再做处置时,可以只就属于自己的部分缴纳土地增值税。
        以上介绍了土地增值税税收筹划的几种方法,房地产企业可根据实际情

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