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我国有效实施物业税政策的若干建议==5151doc

我国有效实施物业税政策的若干建议
作者:未知 文章来源:网络 点击数: 更新时间:2010-1-21

[摘要]目前,我国房地产税制严重滞后于房地产市场的发展,不符合国际惯例,而物业税的出台正顺应了我国市场经济的发展。但是,我国开征物业税的条件还不是完全具备,仍受诸多因素的制约,鉴于此,本文对有效实施物业税政策的提出了几点看法和建议。
[关键词]物业税  房地产  法律
        一、物业税的含义和特点
        物业税是国际通行的房地产税制,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。物业税具有以下特点:第一,征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外,大多数国家只对土地和房屋征税,具有较强的确定性。其纳税人为房屋和土地的所有者,课税对象为房屋及其附属物,计税依据是土地、房屋的评估价值,税率多为比例税率,也有累进税率。第二,税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种。而在财产税中大部分是以土地、房屋为主体的不动产税。第三,配套制度完善。房屋评估价值符合“量能纳税”原则,而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、收入富有弹性”的特点,世界各国尤其是市场经济比较发达,税制比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度,形成了一套较完善的财产评估体系,以配合物业税的征收管理。第四,适合地方税收管理。从税收的管理角度看,房地产特有的不可隐匿性和地域的差异性,决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面,地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定;另一方面,地方税务部门负责征收管理也符合征收的便利原则,降低税收成本。综上所述,物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人,以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象,以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据,按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源,以市场价值或评估价值为核心的税基体系,而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。
        综观各国税制,凡实行中央与地方分享税制的国家,物业税基本上划归地方,构成地方税的主体税种。以美国为例,美国实行彻底的分税制财政管理体制,各级政府的收入90%以上来自于税收。联邦、州、地方三级政府各有自己的主体税种,并各种拥有比较独立的税收立法权、管理权和税款的使用权。地方政府的主体税种为财产税。再例如香港,香港地区目前的房地产税收主要有三种,包括印花税、物业税和差晌。香港 “物业税”不是以房地产市值为计税基准,而是以房地产出租的租值为计税基准,这就避开了因土地使用年限不断下降而形成房地产市值下降从而影响税收的问题,应当承认采用房租为计税基准是一个好办法,虽然房地产因土地年限下降而房地产市值下降,但房租并不受影响,哪怕到了土地批租期限的最后一年,只要地段好、房屋质量好,房租是变化不大的,因而“差饷物业税”收入也是可以稳定的。
        二、开征物业税带来的影响
        1、有利于规范房地产税收制度
        目前我国房地产税制存在很多问题。税种复杂,内外税制有别。在房地产保有环节,对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税,对外资企业和个人征收城市房地产税,形成内外有别的两套税制,不利于公平税负下的内资企业和外资企业的平等竞争。还有一些如税基不合理、重复征税、税负负担较重等一系列问题。要解决这一问题,必须要改革现行的税费体制,通过开征物业税,将部分税种合并与取消,并清理房地产乱收费现象,严格取消不合理、不合法收费。根据WTO相关原则,统一内外税制,对内外资企业、个人统一征收物业税。变复杂的税费制度为较为规范简化的税制,避免重复征税。并进一步规范土地或房屋的转移与交易,有利于房地产税收制度的规范,为房地产企业减负、激活并规范房地产市场创造条件。
        2、有利于改变地方政府的短期行为
        当前的土地批租制给各地方政府带来可观的收益,也为地方政府追求政绩,通过出售土地换取收入,即所谓的“寅吃卯粮”搞建设提供便利。同时,也会造成土地资源的极大浪费。而物业税作为一种“细水长流”的土地管理体制以及相应的税费制度,可以有效地改变政府这种急功近利的短期行为,可以在一定程度上压抑政府卖地的积极性,并且使其卖地时更理性,规避目前地方政府过量开发与出让土地,促使城市土地资源的合理配置。开征物业税后,由于政府参与保有阶段物业增值收益的分配,为长期的收益着想,为增长当地政府的财政收入,政府会千方百计地优化当地的投资环境,提高辖区内的繁荣程度。在当地居住的人越多,人气越旺,会让当地的房地产不断升值,物业税也就越多,政府的财政收入就会相应增加。
        3、有利于规范房地产市场
        目前我国在土地买卖、拍卖上缺乏透明度和公正性,许多好的地块基本上是转了几手才到开发商的手里,土地价格被人为放大,并转移到初始房价中,造成房价的普遍恶性上涨。“炒楼”这种现象也非常普遍,导致城市房价飘升,增加了实际需求者的购房成本,扰乱了房地产市场秩序。通过开征物业税,可以在一定程度上抑制“炒地”行为。而初始房价下降后,老百姓购房成本也随之下降,抑制了高价物业的转手。此外,由于物业保有阶段的成本增加,也加大了囤积住房成本,有利于打击“炒楼”者的积极性。
        4、导致房地产商的过度开发
        如果征收物业税,使得土地取得成本降低,而相关税费的合并或取消,占开发成本很大比例的税费转嫁给了消费者,开发商的筹资额和筹资成本大大下降,项目的总开发成本下降,房地产开发进入门槛也随之降低。现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的一个部分,如果并入,那开发商的开发成本较现在而言几乎无成本。同时,购房者的购置成本也降低,房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求,在需求旺盛和进入门槛降低的前提下,开发商不可能会闲看花起花落,极有可能一头扎进土地市场,在合法免税的

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