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论商铺业主的专有权及其行使
作者:未知 文章来源:网络 点击数: 更新时间:2010-2-1

研究案例
 
原告张某等834人与被告李某等43人均为A商厦的业主。该商厦共有业主1344人,分别拥有商厦内1344个商铺。2002年1月25日,A商厦正式开业经营。2004年10月24日,A商厦的业主召开首届代表大会,由每个楼层推选业主代表参加,并有公证机关现场监督。大会通过了《业主委员会章程》和《业主公约》(以下简称《章程》和《公约》)并按照法定程序进行了备案。《章程》第7条规定了业主投票权的计算规则:票权分配按建筑面积计算,100平方米以上的每100平方米一票;100平方米以下的有房屋所有权证的每证一票。《章程》第11条规定:业主代表大会作出修改业主委员会章程、业主公约、业主代表大会议事规则,选聘、变更或解聘物业管理企业,专项维修资金使用和统筹方案的决定,分担业主委员会活动经费重大事项的,必须经全体业主所持投票权2/3以上表决通过。对一般事项的决定须经业主代表大会与会业主代表1/2以上通过。第15条规定:业主代表大会的职责:……决定选聘、解聘物业管理企业和经营管理企业;……决定物业管理和经营管理诉讼的有关事宜。第19条规定:业委会应履行下列职责:……选聘物业管理企业与经营管理企业,并与物业管理企业和经营管理企业订立、变更物业管理聘用合同和经营管理委托合同……。第24条规定:业委会表决经营管理有关事项,需由拥有本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业委会委员商议通过后形成方案,提交业主代表大会表决通过。
 
《公约》主要约定了商铺的物业及经营等问题,第3条规定:由业委会根据业主代表大会的授权,征求本楼宇内所有房产权和经济利益相同的业主意见,表决通过后以合同形式分楼宇所有权分别委托一个经营管理公司实施统一的专业化经营管理服务。业委会可以通过招标或其他方式选聘经营管理公司,并与业主代表大会选定的经营管理公司订立、变更或解除委托经营管理合同。选聘的经营管理公司有权对商场经营布局进行统一设计装修,统一布局,统一经营,统一管理,统一财务核算。选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有的设计建设方案。随后业委会按照《章程》和《公约》的规定向有投票权的业主发放了表决票2267张(全体业主共享有投票权2267票),业主可在表决票中选择是委托经营还是自主经营,如果逾期未返还表决票视为同意委托经营,在规定期限内业委会共收回1944张表决票,其中赞成的1738票,已经超过业主投票权数的2/3。
 
2006年9月29日,根据部分业主的提议,《章程》和《公约》进行了部分修改,在《章程》第11条后增加:“业主委员会可根据多数业主意见,授权经营企业对整体布局进行调整、招商”。“业主委员会设立监督组。对经营管理企业的招商、财务、现场管理等进行现场监督。”在《章程》第24条后增加:“业主委员会授权所聘经营管理企业对经营布局进行统一招商,统一布局,统一经营,统一管理,统一财务结算。”将《公约》第3条中的“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有的设计建设经营方案”改为“选聘的经营管理公司不能改变本楼宇内原有的设计建设方案。”有946个铺位的业主签名同意修改意见。
 
2005年后,商厦内部经营方式问题仍没有解决,依然存在部分业主自营,2006年11月23日商厦曾经关门停业。2007年7月8日,业委会与第三人(某经营服务有限公司)签订了《委托经营管理合同》。合同内容如下:甲方某业主委员会,乙方某经营服务有限公司,鉴于某商厦1344个铺位业主中已有1188个铺位业主与乙方签订委托经营合同,占业主所持票权总数的88.39%,超过了2/3。根据《公约》第3条规定,甲乙双方签订本合同。(1)甲方代表某商厦全体业主与乙方签订本《委托经营管理合同》。(2)委托乙方经营管理的内容以及业主与乙方的权利义务按1188户业主与乙方签订的《委托经营合同》执行。……(4)根据《公约》和有关法律规定,甲方的权利仅限于代表全体业主签订本合同。
 
直到案件审理前,共有1190个铺位的业主与该经营服务有限公司签订了《委托经营合同》,将自己的铺位统一交给对方经营管理。由于被告不同意将自己的铺位交给第三人经营。于是,原告向法院起诉,请求确认《章程》和《公约》有效,并确认2007年7月8日业委会代表业主与第三人签订的《委托经营管理合同》有效。双方争议的焦点为《章程》《公约》是否有效,业委会代表业主与第三人签订的《委托经营合同》对被告是否具有法律约束力。合议庭及审判委员会对此形成不同意见。
 
一、      关于商铺业主对商铺的自主经营权问题  
 
区分所有权是随着现代住宅商品化,一幢大楼内部的所有权结构向多元化方向发展而形成的。随着工商业的发展和经济的繁荣,城市人口急剧增加,继衣食之后的居住问题日趋突出。建筑面积的增长需求和土地面积的有限性之间的矛盾,都促使建筑物不断向多层高空发展。而一栋住宅高楼常常不可能为一人所有或数人共有,只能分割为不同部分而为众多的住户所有,正是因为多个所有人共同拥有一栋高层建筑物,从而产生了区分所有。[1]我国《物权法》之所以设立专章规定建筑物区分所有权,而并不是在所有权的一般规则或者共有部分规定建筑物区分所有权问题,这就表明了建筑物区分所有权是一种特殊类型的物权。建筑物区分所有权就是由专有部分的所有权、共有权和共同管理权所构成的一种不动产物权。[2]建筑物区分所有权人之间的纠纷也成为近年来审判实践的疑难问题。建筑物区分所有中的商铺业主权属之间的纠纷,是其中一个重要的类型,有必要对此予以讨论。
 
本案从表面上看是商铺业主之间经营权的纠纷,但其本质上仍然是商铺业主之间的区分所有权问题,尤其是关于区分所有的专有权的界定。因此,我们首先要判断的是,商铺业主为什么享有专有权?通常来说,判断某人是否享有专有权,应当依据如下标准:
 
1.从物权公示上看,其是否符合法定的物权设立和变动程序,即是否办理了过户登记手续。在已经办理了登记手续的情况下,其享有专有权自不待言。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)第1条第2款规定:“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”据此,虽然房屋购买人没有办理过户登记手续,但是,已经支付了房款并占有房屋,也应当享有物权并认定为业主。在本案中,业主不仅支付了购买其商铺的房款,而且已经办理了过户登记手续,其无疑享有商铺这一不动产的建筑物区分所有权,包括专有权等具体权利。
 
2.从客体的物理状态上看,其是否符合构造上的独立性,利用上的独立性,并且能够满足法律上公示的要求,能够登记成为特定业主所有权的客体。具体来说,在区分所有情况下,专有部分要成为区分所有权的客体,必须要具备如下几个条件:(1)必须具有构造上的独立性。这就是说,各个部分在建筑物的构造上能够明确区分开,可与建筑

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