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世界金融危机下房地产业发展的思考-摘自论文资源库

世界金融危机下房地产业发展的思考
作者:未知 文章来源:网络 点击数: 更新时间:2010-2-6

摘要:近年来,随着我国经济体制改革的不断深入和国民经济的快速发展,房地产业作为国民经济的重要组成部分更是发展迅猛。一方面房地产业为GDP增长做出了巨大贡献,为社会增加了一定的就业机会;另一方面也因非理性的投资等问题使房价上升过快,对国民经济产生了负面影响。特别是2008年由美国次债经济危机引发的世界金融危机,更是世界房地产业受到了巨大的冲击,我国的房地产市场,也遇到了前所未有的困难。本文通过世界金融危机下,我国房地产现状的简单解析及前景预测,对今后一段时间内房地产业的改革方向进行了思考。
关键词:世界金融危机 房地产 思考
        1 我国房地产业的现状
        自我国取消福利分房制度以来,房地产业已经由开始的无足轻重,逐渐成为拉动我国经济增长举足轻重的产业。这几年,我国房地产业更是作为我国国民经济的支柱产业之一,在我国的GDP中的比例逐年增长,尤其是其产业相关度高,带动性强,与金融业与人民生活联系密切,越来越受到人民的重视。在某种意义上说,房地产发展势态关系到整个国民经济的稳定发展与金融安全,所以一个稳定的房地产业,关乎民生,意义重大。近几年来,随着我国城乡一体化进程的加快,房地产建设的步伐也随之加快,房地产建设的高增长已经建造了足够多的房子,因为受土地稀缺、人员工资增长、建筑材料涨价和一些不合理费用等因素的影响,使得房价增长过快,在城市中多数人群已经买不起房,建设和销售产生了突出的矛盾。
        2 我国房价过高的一些原因
        2.1 房地产业单纯依托于土地开发和过度依赖银行信贷 众所周知,在我国土地由政府控制,是稀缺性资源,不可再生,缺乏价格弹性。一方面,因为房地产市场的不规范,准入门槛低,房地产业的暴利收益使越来越多的人投身于房地产行业,哄抬了土地价格,使楼面价格随之上升;另一方面,土地开发权与银行信贷权基本上掌握在政府和银行行长手里,这就使得购置土地和贷款有很大的“寻租”空间,寻租的空间越大,开发商的成本会相应越高,而这些成本必然要摊入楼价中,进一步使房价升高。
        2.2 住房面积呈扩大趋势,资金占有量增加 早在我国计划经济时期,我国大多住房每套五、六十平方米,刚刚实行房改的时候,商品房建筑面积一般为每套七、八十平方米,超过九十平方米的寥寥无几。在砖混结构时代,大户型相对小户型而言成本低,开发商考虑成本,着力开发建筑面积每套一百平方米以上甚至高达每套二百多平方米的复式住宅。这几年,随着土地的紧缩政策实行,开发商为了提高容积率,房屋建设大踏步向着多层化和高层化发展,加大了房产的单位面积成本;另外,人们生活条件的改善和经济基础提高,住房追求,开始向设计合理、空间宽敞、功能齐全的方向发展,受这一些因素的制约,单就建筑面积而言,开发商不得不开发较大的户型,来满足市场的需要。所以,即使剔除我国商品房单位售价提高的因素,仅现在购买一套房子的资金,就比过去翻了几番。现在的房价,已经远远超出普通百姓的承受能力。
        2.3 农民在城市购置房产,也助推了房价的提高 一些进城务工的农民、一些靠在农村发展企业致富的农民、一些从农村出来从事建筑、经商、采矿业的老总,他们有经济实力之后,首先想到的是在城市购置一套或多套住房,一来可以使自己的子女受到城市良好的教育,二来可以显示自己的身份,这一些都不同程度助推了城市房价的上升。
        2.4 房子的囤积、炒作和买卖,抬高了房价 最典型的像温州一些有经济实力的人士,他们在上海一些小区,整单元整单元甚至整栋整栋的把楼房买下囤积,也不去住人,等一年半载之后再抛售,一平方米少着获利几千元,多着上万元,这一些尽管不是房价上涨过快的主流,但毕竟是影响房价的一个不利因素。
        这种期望通过买房获得更大收益的需求就像一个无底洞,再多的供给都难以满足。而这种需求又支撑着房价一天天快速上涨,甚至成为中国经济过热的原因之一。房价越快上涨,越有可能把大量的非现时需求转化为即时需求。比如怕将来再涨价,于是被迫提前购房,一些业内人士指出,房屋的自住需求不管如何刚性,也是有限度的,也是可以预见与控制的,因为人口数量是线形增长的,但一旦成为投资需求,其需求则呈几何级数增长,这种投资需求已经与城市人口多少,城市大小都没关系,只与钱的需求及对未来的预期有关,我国目前正处于投资性需求大于自住性需求阶段,故房价上涨过快。
        2.5 政府追求政绩对房价起到了推波助澜的作用 一些地方政府将GDP增速、财政税收增长的希望过多寄托于房地产业,使得房地产业的压力过大,发展极不协调。而房地产开发公司的老总们,一方面追求自己的最大利润空间,一方面迎合政府的胃口,使得房子价格节节攀升;土地价格暴涨,加大了房屋的构建成本。
        2.6 房地产开发流程长,不确定因素增多,增大了开发成本 从筹划项目到施工、工程验收及售楼经历的环节太多,每个环节都需要政府部门“把关”,而每一个“把关”都有可能出现“寻租”,都需要一定时间,而房地产最忌讳的就是抓不住第一时间,从而错过最佳的楼房销售黄金季节。楼房的建设周期越长,不确定因素就会越多,管理的成本就会增加,从总量上增大了开发成本。
        2.7 房价和房租背离了价值规律 近年来住房价格与租金发生了严重背离,即房价大幅上升,而租金却一直踏步不前,这种现象充分说明,目前房价的高度已经让投资者可以忽略掉或干脆不考虑租金收益,只需要通过房价上涨就可以达到收益最大化。
        3 我国房地产业的发展趋势展望
        3.1 外

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