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论善意取得制度正当性的运用——以一起冒名出售房屋案为分析对象
作者:未知 文章来源:网络 点击数: 更新时间:2010-2-25

关键词: 不动产/冒名处分/善意取得/焦点笔谈

内容提要: 善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善意取得制度(第106条、第107条)以来,实践中相关案例频频出现,不乏一些复杂疑难案例。针对实践中一起冒名出售房屋案,《判解研究》(2009年第2辑)特邀多位著名法学家和青年学者,就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论,涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出,以供参考和交流。本篇为博士生熊丙万的《论善意取得制度正当性的运用》。

[案情回顾] 一起冒名出售房屋案
2006年5月,某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅,面积200平方米。2007年5月,张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息,一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕,商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间,刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后,刘金龙提出要先期租用一个月,张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007年7月15日,拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间,直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕,与李大庆就购房事宜进行了磋商。双方初步约定,以11000元/每平米的价格交易该房屋,并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误,李大庆便立即付款。
 
7月23日,刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门,冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为,确实为真实的房产证,但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证(名字为张焕、照片为刘金龙,高仿真)以后,尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符,且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符,但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全,随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了220万元房款。
 
3天以后,李大庆欲了解张焕是否已经收到房款,便按照刘金龙提供的电话联系,但手机已经关机,无法联系。其再次来到东方花园,只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆,其父张焕已经出差,并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片,李大庆并未因此产生怀疑,事后也未与张焕电话联系。10天后,李大庆前往东方家园,与张焕商量房屋交接事宜,但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为,李大庆上当受骗应当自担后果,而拒绝交付房屋。第二天,房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书(证书上记载的变更登记日期为7月31日),李大庆领取登记证的当天下午,再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生争议,张焕首先到公安机关报案,但案件始终未能告破,刘金龙下落不明。三个月后,张焕便诉至人民法院,要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记,或者登记部门按照市价赔偿全部房款。
[焦点笔谈]
一、问题的提出
在本案中,刘金龙通过窃取房产证和伪造身份证等刑事违法手段,在违背原所有人张焕意志的情况下,冒充张焕名义,将不动产房屋出卖给买受人李大庆,使原权利人丧失对其不动产的占有和登记。刘氏已携款逃之夭夭,难以及时寻找甚至无法寻找。因此,原所有人张焕与买受人李大庆就房屋权属发生争议。房屋经刘金龙无权处分之后,其到底归谁所有呢,双方争议应如何解决呢?这与《物权法》确立的善意取得制度密切相关,也与《合同法》中的无权代理制度有关,主要涉及如下问题[1]:
 
一是不动产善意取得中“无权处分”应当如何理解,冒名处分行为是否属于该“无权处分”?
 
二是赃物能否适用善意取得制度?
 
三是善意取得中“无权处分”与表见代理中“无权处分”的关系如何?冒名处分行为能否适用表见代理制度?
 
这些问题都有赖于对善意取得制度正当性的深入认识,只有对其深刻把握并加以运用,才能对本案具体问题作出准确判断。本文试对善意取得制度的正当性基础作系统梳理,在此基础上分析不动产善意取得中的几个具体问题,最后提出对本案的意见。
二、善意取得制度正当性之间的逻辑体系
善意取得制度以“无权处分”为前提,其在保护善意买受人利益,维护市场交易安全的同时,牺牲了原所有权人的利益。其以牺牲一方利益为代价来保护另一方利益,因此必须要有充分的正当性理由。这也是百年来困惑法律人的历史难题。“无权处分”等善意取得的构成要件[2]的内涵和外延,都需要借助支撑善意取得制度的正当性理由来判断。自20世纪初叶开始,学理上先后提出了诸多理由来证成该制度的正当性,其中,有影响力和实质意义的大致有三种:一是权利外观说[3];二是风险支配说[4];三是防患成本说[5]。从提出这些学说的历史背景来看,学者们主要是以后一种学说来弥补前一种学说的不足,以对善意取得制度的正当性进行修正和完善。
 
时至今日,绝大多数研究仍然引用前述学说来阐述善意取得制度的正当性基础。但是,这些研究也仅限于简单列举和描述前述理由,而鲜有对其逻辑关系的讨论,未能形成论证上的合力。笔者以为,若能厘清产生于不同历史时期的正当性基础的关系,并形成一个正当性基础的逻辑体系,将更有利于增强善意取得制度的正当性,也能为其具体适用提供更为有力的判断标准。就对善意取得制度的正当性的证成来说,权利外观说、风险支配说、防患成本说之间既不是简单的平行割裂关系,也不是论证中强势理由与弱势理由的关系[6],相反,它们具有内在逻辑联系,尤其是在运用的时间上具有先后顺序,分别用于判断善意取得制度中不同的问题,形成了一个伴随着时间的纵深逻辑关系。这种关系可以概括为:权利外观善意取得制度适用的前提;风险支配力是决定能否适用善意取得的一般标准;防患成本是在风险支配能力相同情况下的补充判断标准。
 
(一)权利外观:善意取得制度适用的前提
 
谈及善意取得制度的功能时,通常称其为了满足维护交易安全的需要。而这一“需要”蕴含着一个前提,即当前的交易活动已经面临着不安全因素的威胁,其主要表现为“不真实的权利外观”。在正常交易中,出让人必须对交易标的享有出售或者设立担保等处分权,而这种处分权是根据法定物权公示方法来对外表彰的,即不动产登记和动产占有。出让人依据法定公示方法对外形成的客观状态即为“权利外观”。因此,受让人也需要凭借权利外观来判断出让人是否真正享有处分权。只有出让人通过不动产登记或动产占有等方式表现出了权利外观,受让人对“出让人有处分权”的信赖才能够获得法律上的积极评价,基于这种信赖从事交易活动的安全性才能受法律保护。再进一步说,当这种权利外观不真实,才有讨论是否适用善意取得的必要。反之,如果没有权利外观,则买受人的信赖就是一种不能获得法律的积极评价和保护的误信,也无所谓保护交易安全的需求了,自然也谈不上善意取得的适用问题。因此,只有无权处分人表现了权利外观时,才有保护交易安全的需求,才有讨论善意取得制度适用的必要。

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